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千億雅居樂穩增長答卷:主業穩中向好 多元業務未來可期

時代周報 04-07

在告別多年持續高速增長后,過去一年,我國商品房銷售總額已接近 16 萬億元之巨。但在總量不斷增長的同時,行業增速卻日漸放緩,進一步逼近行業天花板。

克而瑞發布的數據顯示,2019 年房地產行業整體規模增速較前兩年顯著放緩,TOP100 房企的累計權益銷售金額同比增長 6.5%。隨著行業增速逐漸放緩,穩增長成為所有房企的頭等大事。而年初新冠肺炎疫情的突然來襲,更給行業帶來了諸多的不確定性。

在行業增長普遍乏力的背景下,一向以穩健見長的雅居樂卻延續其一貫的表現。最新公布的年報顯示,2019 年,雅居樂實現 1180 億銷售額,同比增長 14.9%,預售目標完成率達 104%。營業額為 602.39 億元,較去年增加 7.3%;凈利潤增加 10.5% 至 92.33 億元,股東應占利潤為 75.12 億元,較去年增加 5.4%。在地產主業穩中向好的同時,多元業務繼續呈現高速增長勢頭,在整體收入的占比較去年提升 3.6% 至 10.1%,成為穩增長的重要貢獻力量。

優質土儲成穩增長 " 壓艙石 "

在房地產行業中,能否踩準市場節奏,預判城市發展方向并提前儲備充足的 " 糧草 ",往往決定一家房企能否持續穩健增長,更決定了在未來數年的表現。

中國指數研究院指出,2019 年,不少房企再次采取聚焦一二線城市的策略。而此次疫情過后,重點一二線城市因較好的基礎設施和醫療衛生條件將更受青睞,人口將進一步向其聚集,必然成為房企長期重點布局區域。

雅居樂的投資布局完也一直遵循著上述規律。多年以來,雅居樂堅持 "2+3+N" 城市群戰略,在進行區域深耕的同時,積極把握有增長潛力的城市,確保長期穩健發展。

2019 年,雅居樂 359 億的新購土地投資額中有 40% 都集中在珠三角、長三角等深耕城市群,除此之外,另有 43% 投資額分布在京津冀、中西部、成渝等城市群。日趨均衡的布局,使得雅居樂的抗風險能力亦在不斷提升。

事實上,在投資額度有限的情況下,如何在各大城市群中有效分配資源,將優質資源集中到最具發展潛力的區域,考驗著雅居樂等全國性大型房企的眼光和判斷。

其中,粵港澳灣區成為近年房企布局的熱門。時代周報記者不完全統計,2019 年有超過 20 家外來房企涌入大灣區。作為公司的大本營所在地。但常年深耕廣東的雅居樂早已提前謀劃,在大灣區擁有土地儲備約 834 萬平方米,占土地儲備總量的 21%,足夠 4-5 年發展,有望繼續受益于大灣區的政策紅利和巨大發展機遇。

而在同樣發展潛力巨大的長三角區域,隨著長三角一體化發展上升為國家戰略,在該區域布局多、資源廣的房企無疑將搶得更多發展先機。截至 2019 年底,雅居樂在長三角共有 48 個土地儲備項目逾 620 萬平方米的土地儲備,權益土地儲備 489 萬平方米,占整體權益土地儲備的 12%,足夠 3-4 年發展。

事實證明,聚焦高價值城市群的布局策略正逐漸奏效。報告期內,雅居樂預售額貢獻來自 178 個項目,其中珠三角、長三角對集團的業績貢獻高達 56%,中西部業績占比 15%,京津冀占比 8%。

如果說前瞻性的布局戰略為雅居樂指明了方向,那么充足土儲成為未來業績增長的保障。

2019 年,雅居樂新增 42 個優質新項目,預計總建筑面積達 1090 萬平方米。截至 2019 年 12 月 31 日,雅居樂在 75 個城市擁有權益預計總建筑面積為 3,970 萬平方米的土地儲備,其中北海、昆明、昆山、溧陽、清遠、石家莊、渭南、襄陽、宜興及柬埔寨金邊為新開拓市場。

在購地策略上,雅居樂也不斷優化調整,注重產業小鎮及城市更新。去年,雅居樂有接近 40% 的土地是通過產業小鎮取得,34.5% 是通過獨立招拍掛獲取,另外的 26% 通過合作并購方式取得。

多渠道的購地策略,使得雅居樂的土地成本維持在較低水平。2019 年,雅居樂平均土地成本僅 3509 元 / 平方米,而通過產業小鎮拿地的方式平均綜合土地成本更低至 1530 元 / 平方米。相比之下,據中國指數研究院數據,2019 年全國 300 城住宅用地成交樓面價為 4346 元 / 平方米。與此同時,雅居樂的預售均價高達 13240 元 / 平方米。拿地和售價之間的巨大差額將為公司筑起一道厚厚的利潤高墻,確保未來穩健發展。

多元業務成新增長極前景可期

在持續鞏固地產主業的同時,地產下半場,房企更需要發展多元化業務以規避行業周期性風險。雖然短期內多元化業務無法產生如傳統住宅開發如此巨大的貢獻,但一旦成熟則可持續為公司提供穩定現金流,從而開辟新的賽道,確保公司實現長期可持續發展。

早在 2016 年就提前布局的雅居樂更深諳多元業務對企業穿越行業周期的重要性。經過多年多培育發展,其非房板塊已經進入收獲期,特別是以雅生活、環保、雅城科創為代表的多元業務表現亮眼,成為公司新的收入增長極。

年報顯示,2019 年,雅居樂非地產業務板塊營業額合計為 60.61 億元,同比大幅增長 66%,2017-2019 年復合增長率高達 61%;經營利潤為 14.31 億元,同比增長 18%,過去三年復合增長率更高達 92%。多元業務占比也從 2017 年的 5% 穩步提升到了 2019 年的 10.1%。

這是一份來之不易的成績單。在行業中,預期中能支撐企業發展的多元化產業并未帶來可觀收入貢獻。以萬科為例,雖然轉型多年,但房地產主業占比仍高達 95.9%,多元業務的業績貢獻率不足 5%。

作為雅居樂第一個分拆上市的多元化板塊,雅生活持續保持高速增長。截至 2019 年 12 月 31 日,其營業額為 51.27 億元,較上一年增加 51.8%,遠遠高于行業平均水平。克而瑞物管統計,24 家已披露業績的上市物管公司 2019 年的平均營收增幅為 44%。

與此同時,雅生活 2019 年的毛利及凈利潤分別為 18.83 億元及 12.92 億元,較上一年分別增加 46.0% 及 59.3%;雅居樂的毛利率和凈利率分別為 37% 及 25.2%,在 24 家上市物管公司中均名列榜首。

值得一提的是,2019 年,雅生活還宣布收購中民物業及新中民物業 60% 股權,是行業最大一宗并購案例。收購完成后,雅生活在管面積將突破 5 億平方米,一舉成為行業龍頭。

得益于多維度優異表現,雅生活持續獲得資本市場及行業高度認可,于近期被納入恒生綜合指數成份股、港股通合資格股份以及 MSCI 中國指數成份股,并獲得 MSCI ESG 評級覆蓋,為行業中最高的 A 評級。與此同時,花旗、高盛、瑞銀、摩根士丹利等十多家權威券商重申雅生活 " 買入 "" 跑贏大市 " 評級,維持雅生活行業首選,紛紛提升公司目標價。

環保業務同樣表現出色。2019 年,環保業務的營業額及經營利潤分別為人民幣 15.10 億元及人民幣 3.35 億元,分別較去年增加 146.1% 及 69.6%。經過多年快速發展,環保業務初具規模。2019 年環保業務擁有 45 個項目。環保業務每年設計最高危險廢物處理規模已逾 330 萬噸,安全填埋庫容逾 1800 萬立方米,尤其在毛利率高達 40% 以上的危險廢物處理和安全填埋領域,已成為行業排頭兵。

2019 年底,雅居樂建設集團宣布正式更名為雅城科創集團,并已完成人居科技、EPC/ 總承包兩大業務體系的搭建,同時將人居科技作為未來戰略重心。據悉,人居科技板塊涵蓋了綠色景觀、智慧家居裝飾、設計咨詢三大主營業務,未來具備更大的發展空間。

對于多元化業務的發展,陳卓林充滿信心。他表示,今年估計多元化貢獻業績 10% 左右,明年希望達到 20% 左右,逐步上去,對利潤有增長作用。

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